咸陽不動產登記歷史遺留問題處理辦法來了！

小魚

咸陽多個小區(qū)因房產證辦證問題

業(yè)主們苦惱不堪

很多是因為歷史遺留問題

有些樓盤沒有竣工驗收

有些項目建設單位已注銷、破產

或房子被法院查封

以下這個處理意見

   或許能解決這些問題！

《咸陽市處理國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題的意見》

咸陽市人民政府辦公室文件

咸政辦發(fā)[2019]63號

咸陽市人民政府辦公室
關于印發(fā)《咸陽市處理國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題的意見》的通知
各縣市區(qū)人民政府，市人民政府各工作部門、派出機構、直屬事業(yè)機構：

《咸陽市處理國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題的意見》已經2019年10月18日第四十三次市政府常務會議研究通過，現印發(fā)你們，請認真遵照執(zhí)行。

《咸陽市處理國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題的意見》

為妥善處理咸陽市區(qū)國有建設用地上不動產登記歷史遺留問題，明確不動產物權歸屬，切實維護群眾合法權益，化解社會矛盾，根據《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《不動產登記暫行條例》等法律法規(guī)，結合我市實際，現提出如下處理意見。

01處理原則

(一)尊重歷史，實事求是。充分考慮城市建設發(fā)展的歷史、現狀以及有關法規(guī)政策逐步完善的過程，積極尋求妥善的處理方法，促進社會和諧穩(wěn)定。
(二)依法依規(guī)，便民利民。堅持依法依規(guī)、以人為本，從維護群眾合法權益角度出發(fā)，提高效率，依法規(guī)范，便于操作，做到便民利民。
(三)分類處理，確保實效。區(qū)分開發(fā)建設單位與購房人的責任，區(qū)分不同時期、不同類型歷史遺留問題，按照形成時間分階段確定處理措施，有效推動問題解決。

02適用范圍

咸陽市主城區(qū)范圍內，不動產統(tǒng)一登記實施前，在原國有土地上已開發(fā)建成且銷售或投入使用的項目(房屋)，因規(guī)劃、用地、建設、消防、竣工驗收、征地拆遷等手續(xù)不全，欠繳國有土地使用權出讓收入及相關稅費、規(guī)費，開發(fā)建設單位注銷、企業(yè)法人失聯等各種原因，造成不動產相關權利人的房屋所有權和國有土地使用權無法辦理登記事項的，列入歷史遺留問題處理范圍，適用本意見。

03處理意見

(一)完善辦理首次登記的相關手續(xù)
1、市自然資源局負責完善規(guī)劃等手續(xù)。
根據項目建成現狀，經市自然資源局認定可以整改保留的，10日內出具《成陽市處理不動產登記歷史遺留問題首次登記審查意見書》；按照現狀對項目性質、建筑規(guī)模、容積率等指標進行調整，并將調整后的規(guī)劃指標函告市住房和城鄉(xiāng)建設局。
市自然資源局依據調整后的規(guī)劃指標，核定項目需要補繳的國有土地使用權出讓收入，并進行追繳。市住房和城鄉(xiāng)建設局依據調整后的規(guī)劃指標，核定項目需要補繳的城市基礎設施配套費等費用，并進行追繳。將出具的《首次登記審查意見書》移交市不動產登記機構，作為首次登記的申請資料。
2、市住房和城鄉(xiāng)建設局負責完善消防審批手續(xù)。
對于1998年9月1日前建設的項目，按當時實行的《中華人民共和國消防條例》，不進行消防審查。對未申報消防審批的項目，建設單位應先行申報，市住房和城鄉(xiāng)建設局按照項目建設時實行的標準進行審批，指導建設單位組織整改，保障消防安全。對于未經規(guī)劃許可或存在加建等違法行為導致無法受理消防審批的項目，在完善規(guī)劃手續(xù)后，再進行消防審批。
對于已出具消防設計審核、驗收合格意見的項目，市住房和城鄉(xiāng)建設局10日內出具《首次登記審查意見書》。將出具的審查意見書移交市不動產登記機構。作為首次登記的申請資料。
3、市住房和城鄉(xiāng)建設局負責完善竣工驗收備案手續(xù)，根據項目現狀，組織相關部門進行聯合查驗，對同意竣工驗收或經整改能夠驗收的項目，由市住房和城鄉(xiāng)建設局10日內出具《首次登記審查意見書》。
對于無法進行聯合查驗的，可由申請人委托有資質的房屋安全檢測鑒定機構對房屋基礎、主體等建筑物工程質量進行檢測，出具房屋安全檢測鑒定合格報告書，作為房屋質量安全合格的證明文件。由市住房和城鄉(xiāng)建設局對以上資料進行核查，并于10日內出具《首次登記審查意見書》。將出具的審查意見書移交市不動產登記機構，作為首次登記的申請資料。

(二)規(guī)范首次登記后的轉移抵押登記辦理程序
1、市住房和城鄉(xiāng)建設局負責核查房屋維修資金繳存情況，已經全部繳納或經催繳能夠繳紡的，由市住建局10日內出具《成陽市處理不動產登記歷史遺留問題轉移登記審查意見書》,以下簡稱《轉移登記審查意見書》。
2、市稅務局負責核查契稅繳納情況，并按規(guī)定出具相關稅務文書。
3、市住房和城鄉(xiāng)建設局負責10日內向市不動產登記機構提供依法辦理的房屋交易信息。
4、登記機構將《轉移登記審查意見書》作為辦理轉移登記的申請資料，依據相關程序和要求予以辦理。

(三)已辦理房屋產權登記但未辦理土地權屬登記
1、已取得房屋所有權證，權利人無法提供且登記機關經查詢無土地權屬來源文件的，由原建設單位向市自然資源局申請確權，依據確權結果，予以辦理登記。
2、已取得房屋所有權證，有土地權屬來源文件但未辦理土地使用權證，由原建設單位申請辦理土地使用權證，按現房屋權利人予以辦理登記。
以上兩條在辦理土地使用權證時，需要繳納的相關稅費均按當年的標準執(zhí)行。

(四)劃撥土地上商品房屋的登記
1、在劃撥土地上建設的商品房，已辦理了商品房屋所有權證，房屋交易時賣方按不動產計稅價的1%繳納國有土地使用權出讓收入，按國有出讓建設用地辦理轉移登記，土地使用年限和起始日期統(tǒng)一按該小區(qū)第一戶補交國有土地使用權出讓收入的日期為準，使用年限取最高年限。為了提高辦事效率，不再單獨辦理審批手續(xù)和簽訂土地出讓合同。
2、土地使用權證仍在原企事業(yè)單位或聯建單位名下，但房屋已按商品房辦理了房屋所有權證的，由原企事業(yè)單位或聯建單位申請，補辦用地手續(xù)后，予以辦理不動產權登記。
3、原企事業(yè)單位或聯建單位已注銷(破產，解散后原權利主體消失)，由現業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委托的單位前來辦理登記的，房屋交易時賣方按不動產計稅價的1%繳納國有土地使用權出讓收入，按國有出讓建設用地辦理轉移登記，土地使用年限和起始日期統(tǒng)一按該小區(qū)第一戶補交國有土地使用權出讓收入的日期為準，使用年限取最高年限。
4、對于首次登記時有部分商業(yè)建筑，《建設工程規(guī)劃許可證》中沒有分別標明住宅和商業(yè)面積，在《建設工程規(guī)劃許可證》附件總平面圖中經濟技術指標有住宅及商業(yè)面積可以據此確認；《建設工程規(guī)劃許可證》及附件總平面圖都沒有載明商業(yè)面積，由自然資源部門予以重新確認，作為不動產登記的依據。

(五)企事業(yè)單位職工住房不動產登記
1、在劃撥用地上的已購房改房，已取得房屋所有權證，根據《咸陽市已購公有住房和經濟適用房上市交易管理暫行辦法》(成陽市人民政府第13號令)執(zhí)行。
2、在原劃撥的非居住用地上建設的集資房，可將這部分住宅用地從原有宗地中分割出來，土地用途記載為住宅用地，使用權類型記載為劃撥，房屋交易時房屋持有人按不動產計稅價的1%繳納國有土地使用權出讓收入后，可按國有出讓住宅用地辦理商品房登記，土地使用年限和起始日期統(tǒng)一按該小區(qū)第一戶補交國有土地使用權出讓收入的日期為準，使用年限取最高年限，并不再單獨辦理土地出讓審批手續(xù)。
3、在原單位出讓的非居住用地上建設的集資房，可按房屋交易計稅價的0.5%繳納國有土地使用權出讓收入，按照原單位提交的集資建房人名單給予辦理商品房登記，國有土地使用權出讓收入由集資人承擔。

(六)不動產登記的其他遺留問題
1、不動產統(tǒng)一登記實施前，權利人依法取得了所購房屋的不動產權證書后開發(fā)商將該房屋所在的土地使用權進行了抵押、且現仍處于抵押狀態(tài)的，房屋權利人在申請辦理轉移登記時，經抵押權人同意并出具知悉函后，不動產登記部門可予以辦理。
2、不動產統(tǒng)一登記實施前，權利人依法取得了所購房屋的不動產權證書后法院將該房屋所在的土地使用權查封、且現仍處于查封狀態(tài)的，房屋權利人在申請辦理轉移登記時，經引起查封事由的權利人同意，不動產登記部門可予以辦理。
3、對陽臺造成的面積誤差。按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB\T50353-2013)《房產測量規(guī)范》(GB/T17986-2000)有關規(guī)定，按照以下方式處理:實測報告陽臺按全面積計算的，應從實測面積中減去陽臺一半的面積后與建設工程規(guī)劃許可證進行面積核對后，按相關規(guī)定登記；若陽臺按半面積計算的，據實審核登記。
4、對主城區(qū)內原由秦都、渭城兩區(qū)住建部門發(fā)放的土地及房屋所有權證書，由原核發(fā)單位向市自然資源局移交相關登記資料，并參照本意見相關規(guī)定后，換發(fā)不動產權證書。

04建設工程超規(guī)劃容積率的不動產首次登記

(一)2019年1月25日以前核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》
對符合規(guī)劃審批要求，但房屋實測時與規(guī)劃審批不一致的處理意見:
1、在《建設工程規(guī)劃許可證》中整體批建的項目，原則上以《建設工程規(guī)劃許可證》核算面積，以總平面批準的總建筑面積為依據，核準容積率。驗收時對建筑面積超過3%的部分按照相關規(guī)定進行處罰后再補繳國有土地使用權出讓收入和城市配套費、并補辦《建設工程規(guī)劃許可證》后可辦理相關登記。
2、對《建設工程規(guī)劃許可證》明確載明以單體批建的規(guī)劃審批建筑面積，則以單體建筑面積為準進行核準，相關的配套商業(yè)、公建、層數、面積按《建設工程規(guī)劃許可證》或規(guī)劃紅線總平面圖審查認定。部分項目的《建設工程規(guī)劃許可證》和規(guī)劃紅線圖均未載明住宅和商業(yè)，而在現狀中存在住宅及商業(yè)，應進行現場調查，完善資料，并由市自然資源局重新予以確認，作為辦理首次登記的依據。
3、對建筑面積超過3%的建筑物，在出售時，超出面積的物權歸買受人所有，費用由開發(fā)企業(yè)承擔，并無償登記在買受人名下。

(二)2019年1月25日以后核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》情況
核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》應嚴格標明每棟單體建筑的性質、結構、建筑面積、層數等、規(guī)劃紅線圖應標注清楚住宅、商業(yè)、辦公、公建等各個功能區(qū)及面積。首次登記時，以單體面積核算，建筑面積不得超過3%。

(三)遺留問題處理完畢后
嚴格按照單體建筑審批的面積進行核準登記，不再補辦任何審批手續(xù)。同時，城市管理執(zhí)法部門要強化規(guī)劃管控和監(jiān)督，加大違章處罰力度，確保“規(guī)劃”執(zhí)行的權威性和嚴肅性。

另外，對未列入本意見的歷史遺留問題，由咸陽市不動產登記遺留問題工作聯席會議按照“一事一議”的方式研究解決。