商品房預(yù)售制度將被取消?“現(xiàn)房”時(shí)代來(lái)臨……

傲嬌的小青蛇

一石激起千層浪！

這段時(shí)間全國(guó)樓市普遍進(jìn)入“秋涼”階段，原本還算平靜，但監(jiān)管部門日前向多地下發(fā)函件要求，研究商品房預(yù)售許可保留與否，瞬間讓地產(chǎn)圈“炸了鍋”。

到底是啥意思？簡(jiǎn)單講就是商品房預(yù)售制度就是現(xiàn)在的“買期房”，而要廢除，就是可能要變成“買現(xiàn)房”。具體啥情況，往下看。

廣東要當(dāng)吃螃蟹第一人？

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)當(dāng)天向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，并將于9月25日上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以理清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

看到這個(gè)第一反應(yīng)是，那些沒(méi)錢的小房企要銷聲匿跡？那些負(fù)債率極高的大品牌將何去何從？重要的是商品房預(yù)售制真的要廢除了么？

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也就此向當(dāng)?shù)孛襟w回應(yīng)：這只是征求意見，大家可以提建議或保留，摸底各房企的想法而已，“八字還沒(méi)一撇”。

商品房預(yù)售制度那些事兒

要說(shuō)這商品房預(yù)售制度，也就是“買期房”，即是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給消費(fèi)者，并由購(gòu)房者支付定金或者房?jī)r(jià)款。

商品房預(yù)售制度的淵源，還是從香港傳過(guò)來(lái)的，1953年，香港住房嚴(yán)重不足，需求龐大。時(shí)年30歲的霍英東成立立信置業(yè)有限公司，一改當(dāng)時(shí)的現(xiàn)樓銷售政策，提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。隨后其它地產(chǎn)商紛紛效尤，成為香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大經(jīng)營(yíng)特色。

1994年，我國(guó)開始現(xiàn)在執(zhí)行的商品房預(yù)售制度，設(shè)立的初衷是通過(guò)縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的周期，來(lái)緩解這個(gè)行業(yè)與生俱來(lái)的資金困局，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

實(shí)踐證明，商品房預(yù)售制度的確推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的大步前進(jìn)。但是，也給市場(chǎng)帶來(lái)了大量的矛盾和糾紛，比如開發(fā)商跑路、住房產(chǎn)品交付時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題等等，預(yù)售不能實(shí)現(xiàn)真正意義上的一手交錢一手交貨，最終吃虧的還是購(gòu)房者。

不說(shuō)別的，就說(shuō)西安這兩年大部分的維權(quán)原因，無(wú)論是房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、樓間距不夠、樓棟加蓋還是綠化殘次、學(xué)校沒(méi)交教育配套費(fèi)，哪一個(gè)拎出來(lái)都跟預(yù)售制度有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

而就取消商品房預(yù)售制度，早于2005年，中國(guó)人民銀行8月15日發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》曾指出“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問(wèn)題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”

此后，也時(shí)不時(shí)有取消商品房預(yù)售的呼聲傳出，但至今都沒(méi)有真正取消。

取不取消，究竟有何影響？

本次重提“取消商品房預(yù)售制度”，還是引起了全國(guó)的一片議論，有人說(shuō)取了好，取消了會(huì)避免期房的各種質(zhì)量問(wèn)題，但也有人說(shuō)一刀切的取締，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲甚至出現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)壟斷。

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，記者采訪了清城文商旅研究院院長(zhǎng)夏強(qiáng)，夏院長(zhǎng)表示，“取消商品房預(yù)售制度”對(duì)樓市規(guī)范、健康化發(fā)展肯定是有益的，從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)積累來(lái)看，可以試一下，尤其是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市比如廣州、深圳。因?yàn)檫@是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家很多也經(jīng)歷過(guò)這種陣痛，但如果一刀切來(lái)“取消商品房預(yù)售制度”的話，對(duì)于三四線城市的開發(fā)商，或者說(shuō)小開發(fā)商很可能是滅頂之災(zāi)，而且如果短期內(nèi)土地供應(yīng)不足，還會(huì)抬高房?jī)r(jià)。

根據(jù)綜合分析，對(duì)于“取消商品房預(yù)售制度”，確如夏院長(zhǎng)所言，利弊共存。

從房地產(chǎn)健康發(fā)展、購(gòu)房者利益的角度來(lái)看：利大于弊

取消商品房預(yù)售制度，是供給側(cè)改革在房地產(chǎn)市場(chǎng)的體現(xiàn)，短期內(nèi)或有陣痛，但長(zhǎng)久必將受益。對(duì)于購(gòu)房者也是好處多多，畢竟“所見即所得”，不會(huì)把大半生的積蓄因?yàn)闋€尾而打了水漂，不會(huì)因?yàn)楣こ藤|(zhì)量不達(dá)標(biāo)拉橫幅維權(quán)，尤其是市場(chǎng)下行的時(shí)候，房地產(chǎn)資金鏈不算好的情況下，購(gòu)買現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)要小的多。

從小房企生存、短期內(nèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的角度來(lái)看：弊大于利

取消商品房預(yù)售制度，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)是一大利空，大開發(fā)商或許還能撐住，小開發(fā)商很可能在經(jīng)歷“融資寒冬”后就死翹翹。這也就意味著地產(chǎn)行業(yè)分化，出現(xiàn)寡頭壟斷，房源供應(yīng)受限，很可能因其房?jī)r(jià)上漲。

此外，由于預(yù)售制度取消，開發(fā)商的資金要求更高，且長(zhǎng)時(shí)間的開發(fā)會(huì)讓銀行利息成本加大，這作為開發(fā)成本的一部分必將平攤到房?jī)r(jià)上，也會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲。

從依靠土地財(cái)政的地方政府角度來(lái)看：沉重打擊

取消商品房預(yù)售制度或許會(huì)出現(xiàn)土地財(cái)政吃緊現(xiàn)象，開發(fā)商在原本庫(kù)存高的三、四線城市拿地積極性會(huì)受挫，從土地開始抑制商品房供給，減少供應(yīng)。這或許對(duì)中國(guó)一部分想依靠土地財(cái)政來(lái)拉高GDP的城市而言，是個(gè)沉重的打擊吧。

廢除商品房預(yù)售制度是大趨勢(shì)

雖然問(wèn)題很多、阻力很大，但此次廢除商品房預(yù)售制度再次被提起，可見也是一個(gè)市場(chǎng)信號(hào)，或許這一次不會(huì)全國(guó)大部分城市統(tǒng)一推行，但應(yīng)該會(huì)成為一個(gè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。

因?yàn)槟軌虺晒U除商品房預(yù)售制度需要一定的土壤，其一是融資渠道比較暢通，房企已無(wú)資金壓力；其二是供需平衡、房?jī)r(jià)平穩(wěn)。從目前行情來(lái)看，能達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的城市不多。

此外，商品房預(yù)售制度并非我國(guó)獨(dú)有，在其他國(guó)家，也存在一部分預(yù)售商品房，但都伴隨著嚴(yán)格的監(jiān)管措施，這些發(fā)達(dá)國(guó)家的制度或許也會(huì)成為我們參考的模式或演變的趨勢(shì)。

美國(guó)：第三方保管房屋預(yù)售款。購(gòu)買預(yù)售房時(shí)，開發(fā)商先與顧客達(dá)成預(yù)訂意向，通常要有一半以上的公寓被預(yù)訂，開發(fā)商才能從銀行取得建筑貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數(shù)千美元至一萬(wàn)美元，由第三方保管。

日本：建立預(yù)售房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。在買主和房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售房的交易合同時(shí)，房地產(chǎn)商須向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)買主定金的擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)須將擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)的保證書提交給買主。

德國(guó)：訂立個(gè)性化購(gòu)房合同分期支付房款。德國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)普遍實(shí)行預(yù)售房制度，并通過(guò)訂立個(gè)性化的購(gòu)房合同和按照工程進(jìn)度分期支付房屋價(jià)款，大大化解了購(gòu)房者和地產(chǎn)商之間的風(fēng)險(xiǎn)及糾紛。

瑞典：通過(guò)專門機(jī)構(gòu)管理商品房預(yù)售全程。瑞典所有新舊住宅商品房的所有權(quán)和居住權(quán)都屬于住宅居住權(quán)協(xié)會(huì)，并統(tǒng)一管理和出售。房屋開發(fā)公司在經(jīng)過(guò)該協(xié)會(huì)高標(biāo)準(zhǔn)的審核后，才有資格建造新商品房項(xiàng)目并在協(xié)會(huì)全權(quán)委托下開展商品房預(yù)售。

新加坡：購(gòu)房者按施工進(jìn)度分期支付房款。新加坡的房屋預(yù)售制度是一種預(yù)定制度，對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者的買賣行為都有要求，特別是對(duì)購(gòu)買者按施工進(jìn)度分期支付房款的比例作出了詳細(xì)規(guī)定。

香港：當(dāng)?shù)胤蓪?duì)預(yù)售款的使用有著嚴(yán)格的監(jiān)管：預(yù)售款需打入開發(fā)商與銀行共管的賬戶。預(yù)售款一般由工料測(cè)量師和律師行兩個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。這種謹(jǐn)慎的監(jiān)管使開發(fā)商逃資困難，保證了?？顚Ｓ?，確保了樓宇的按時(shí)完成。

歸根結(jié)底，目前對(duì)于西安急需解決的是商品房質(zhì)量監(jiān)督和業(yè)主權(quán)益保障的問(wèn)題，畢竟大家最主要維權(quán)的還是房子質(zhì)量，如若廢除商品房預(yù)售制度能夠保證居住環(huán)境提升，房屋質(zhì)量牢靠，對(duì)購(gòu)房者而言也是個(gè)好事呢。